Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16 được Quốc hội thông qua ngày 24/8/2026 nhằm tạo cơ sở pháp lý cho việc đổi mới mô hình phát triển và quản lý đô thị, tăng cường phân quyền, huy động nguồn lực xã hội, phát triển hạ tầng đồng bộ, nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân và thúc đẩy tăng trưởng kinh tế. Luật gồm 5 chương, 66 điều và có hiệu lực thi hành từ ngày 01 tháng 10 năm 2026, trừ một số quy định có thời điểm hiệu lực riêng.

Download Luật Phát triển đô thị số 18/2026/QH16 pdf

Phát triển đô thị lấy người dân làm trung tâm

Một trong những định hướng quan trọng của Luật là phát triển đô thị theo hướng đồng bộ, hiện đại, bền vững, gắn phát triển kinh tế với xây dựng hạ tầng, bảo vệ môi trường, bảo đảm an sinh xã hội và nâng cao chất lượng cuộc sống của người dân. Việc phát triển đô thị không chỉ tập trung vào xây dựng nhà ở và các công trình mà còn phải quan tâm đến hệ thống giao thông, cấp nước, thoát nước, xử lý chất thải, không gian công cộng, cây xanh, trường học, cơ sở y tế, văn hóa, thể thao và các dịch vụ thiết yếu phục vụ đời sống Nhân dân. Luật đồng thời đề cao yêu cầu công khai, minh bạch và trách nhiệm giải trình của cơ quan nhà nước trong quá trình tổ chức thực hiện các chính sách phát triển đô thị.

Đẩy mạnh phát triển giao thông công cộng, xây dựng đô thị theo mô hình TOD

Một nội dung đáng chú ý của Luật là phát triển đô thị theo định hướng giao thông công cộng, thường được gọi là TOD (Transit-Oriented Development). Theo định hướng này, việc phát triển đô thị được gắn với các tuyến giao thông công cộng có năng lực vận chuyển lớn, đặc biệt là đường sắt đô thị, nhà ga, các đầu mối giao thông. Qua đó, vừa tạo điều kiện để người dân tiếp cận thuận lợi với giao thông công cộng, vừa sử dụng hiệu quả quỹ đất và thúc đẩy phát triển các khu vực đô thị mới. Cách tiếp cận này góp phần giảm phụ thuộc vào phương tiện cá nhân, hạn chế ùn tắc giao thông, nâng cao hiệu quả sử dụng đất và tạo thêm nguồn lực đầu tư phát triển hạ tầng đô thị.

Quan tâm hơn đến nhà ở, chỉnh trang và tái thiết đô thị

Luật đặt vấn đề phát triển nhà ở trong mối quan hệ với quy hoạch và hệ thống hạ tầng đô thị. Cùng với phát triển các khu đô thị mới, việc cải tạo, chỉnh trang và tái thiết các khu vực đô thị hiện hữu được quan tâm nhằm từng bước nâng cao chất lượng môi trường sống. Đối với người dân, điều này có ý nghĩa thiết thực trong việc hình thành các khu dân cư có hạ tầng đồng bộ, tiếp cận tốt hơn với giao thông, trường học, y tế, không gian công cộng và các dịch vụ đô thị.

Tăng cường kết nối giao thông, logistics và phát triển kinh tế biển

Luật dành nhiều nội dung cho phát triển giao thông, logistics, kinh tế biển và liên kết vùng. Việc đầu tư hạ tầng không chỉ được xem xét trong phạm vi một địa phương mà hướng đến kết nối giữa các địa phương trong vùng, nhất là các công trình giao thông, cấp nước, thoát nước, môi trường và các công trình hạ tầng có tính liên kết. Các địa phương trong vùng đô thị đặc biệt được khuyến khích phối hợp triển khai các dự án liên kết, sử dụng nguồn lực để giải quyết những vấn đề chung của cả vùng. Đây là cơ sở quan trọng để hình thành các không gian phát triển có tính liên kết cao giữa đô thị, công nghiệp, cảng biển, logistics và các trung tâm dịch vụ.

Tạo điều kiện thu hút đầu tư và phát triển doanh nghiệp

Luật đưa ra nhiều cơ chế nhằm huy động thêm nguồn lực từ khu vực tư nhân, thu hút nhà đầu tư chiến lược và các dự án quy mô lớn. Một số lĩnh vực được quan tâm gồm công nghệ cao, đổi mới sáng tạo, hạ tầng, cảng biển, logistics, năng lượng, y tế, giáo dục, khu thương mại tự do và kinh tế biển. Nhà đầu tư chiến lược phải đáp ứng các điều kiện theo quy định và đồng thời có trách nhiệm thực hiện đúng các cam kết về vốn, tiến độ, đào tạo và sử dụng lao động, công nghệ, môi trường…

Việc thu hút đầu tư vì vậy được gắn với yêu cầu bảo đảm lợi ích lâu dài của địa phương, người dân và sự phát triển bền vững.

Tăng cường quản lý đất đai, tài nguyên và bảo vệ môi trường

Luật trao thêm một số thẩm quyền cho chính quyền Thành phố trong quản lý, sử dụng đất đai và tài nguyên, đồng thời quy định trách nhiệm trong công tác bồi thường, hỗ trợ, tái định cư, chỉnh trang đô thị và phát triển không gian xanh. Các cơ chế này nhằm tạo thêm quỹ đất và nguồn lực cho phát triển hạ tầng, chỉnh trang đô thị, đồng thời bảo đảm việc sử dụng đất phải phù hợp quy hoạch và phục vụ mục tiêu phát triển kinh tế – xã hội.

Đối với người dân, các vấn đề liên quan đến đất đai, bồi thường, hỗ trợ và tái định cư tiếp tục phải được thực hiện theo quy định của pháp luật, bảo đảm công khai, minh bạch và quyền, lợi ích hợp pháp của người có đất bị thu hồi.

Hình thành các khu kinh tế đặc biệt với cơ chế phát triển riêng

Một điểm mới đáng chú ý của Luật là quy định riêng về khu kinh tế đặc biệt. Luật quy định về việc công nhận khu kinh tế đặc biệt, tổ chức bộ máy, quy hoạch, tài chính, đầu tư, đất đai, nguồn nhân lực, kinh tế biển và các hoạt động thương mại trong khu kinh tế đặc biệt.

Đặc biệt, Luật cho phép hình thành khu phi thuế quan, cửa hàng miễn thuế, đồng thời có cơ chế thu hút nhà đầu tư chiến lược và phát triển các ngành kinh tế có tính động lực. Đây là cơ chế nhằm hình thành những không gian phát triển có khả năng thu hút nguồn vốn lớn, công nghệ, nhân lực chất lượng cao và tăng cường liên kết với thị trường trong nước, quốc tế.

Phát triển nguồn nhân lực, khoa học – công nghệ và đổi mới sáng tạo

Luật không chỉ tập trung vào hạ tầng vật chất mà còn chú trọng con người và chất lượng nguồn nhân lực. Các chính sách được xây dựng nhằm thu hút chuyên gia, nhà khoa học, người có trình độ cao; đồng thời phát triển giáo dục, y tế, khoa học – công nghệ, đổi mới sáng tạo và chuyển đổi số. Đây là những yếu tố quan trọng để đô thị không chỉ phát triển về quy mô mà còn nâng cao chất lượng và năng lực cạnh tranh.

Người dân có vai trò trong quá trình phát triển đô thị

Cùng với việc trao thêm thẩm quyền cho chính quyền địa phương, Luật cũng đặt ra yêu cầu về công khai, minh bạch, giám sát và trách nhiệm giải trình. Người dân có quyền được tiếp cận thông tin theo quy định pháp luật, tham gia ý kiến, giám sát việc thực hiện các chính sách, chương trình, dự án và hoạt động quản lý nhà nước có liên quan đến quyền, lợi ích hợp pháp của mình.

Đối với chính quyền, việc thực hiện các cơ chế đặc thù phải đi đôi với kiểm tra, giám sát và giải trình trước cơ quan có thẩm quyền và Nhân dân.

Ý nghĩa gì đối với quá trình phát triển TP.HCM

Đối với TP.HCM, Luật tạo thêm cơ sở pháp lý để Thành phố chủ động huy động và sử dụng các nguồn lực, phát triển hạ tầng, giao thông công cộng, logistics, kinh tế biển, khoa học – công nghệ, nhà ở và các ngành dịch vụ có giá trị gia tăng cao. Đồng thời, cơ chế liên kết vùng được tăng cường nhằm giải quyết các vấn đề không thể xử lý riêng lẻ trong phạm vi một địa phương như giao thông, môi trường, nguồn nước, logistics và các công trình hạ tầng liên vùng.

Đối với người dân, mục tiêu cuối cùng của các cơ chế này là tạo dựng môi trường sống tốt hơn, hạ tầng đồng bộ hơn, giao thông thuận tiện hơn, dịch vụ đô thị chất lượng hơn và tạo thêm cơ hội việc làm, kinh doanh, đầu tư.

Luật Phát triển đô thị tạo ra nhiều cơ chế, chính sách mới cho quá trình phát triển đô thị trong giai đoạn mới. Tuy nhiên, việc thực hiện các cơ chế này phải đồng thời bảo đảm đúng quy hoạch, đúng pháp luật, công khai, minh bạch, bảo vệ môi trường và quyền, lợi ích hợp pháp của người dân. Luật có hiệu lực thi hành từ ngày 01/10/2026; các chương trình, dự án, quy hoạch và một số cơ chế đã được triển khai trước thời điểm Luật có hiệu lực được quy định cụ thể về việc chuyển tiếp nhằm bảo đảm không làm gián đoạn quá trình thực hiện.

Việc hiểu đúng và thực hiện đúng Luật Phát triển đô thị sẽ góp phần nâng cao nhận thức pháp luật, tạo sự đồng thuận của Nhân dân và huy động sự tham gia của toàn xã hội trong xây dựng đô thị văn minh, hiện đại, xanh, thông minh và phát triển bền vững.